公司法務

2014年商品房買賣合同糾紛經典案例:限購訴訟

發布人:cuizhang     發布時間:最新
一、基本案情
  葉某與A公司簽訂《房屋定購單》,約定葉某定購A公司開發的商品房,支付定金40000元;若買方未按約定時間簽訂正式的房屋買賣合同,視為買方違約,支付的定金罰沒歸賣方所有,定購單解除;買方申明,簽署本定購單時,買方符合2011年3月3日起實施的《蘇州市住房和城鄉建設局通告》規定的購房條件,另買方已知悉各商業銀行最新執行的差別化信貸政策,如因買方申明內容虛假,造成購買房屋無法辦理產權登記、無法辦理按揭貸款等法律后果均由買方承擔。葉某在上述定購單上簽字,交付定金4萬元,但雙方最終未簽訂買賣合同。葉某認為根據限購政策已屬限購人群,因開發商未告知其信貸及購房政策,并以“買方申明”等格式條款形式來逃避義務,故其簽訂定購單的行為屬重大誤解,要求撤銷合同,退還定金。A公司則認為葉某支付定金,未履行簽約義務,應承擔違約責任;購房時已出示限購政策材料,且葉某可將已有房屋賣掉來滿足政策要求。法院經審理認為A公司已對購房政策、貸款條件等作特別提示,已盡提醒義務,葉某應承擔立約定金罰則責任,最終駁回葉某的請求。
 二、案件評析
  本案爭議焦點在于葉某簽訂訂購單是否存在重大誤解,可否據此主張撤銷訂購協議。重大誤解的構成要件應包括:表意人因為誤解而作出意思表示、表意人的誤解是重大的、表意人的誤解并非由于其重大過失產生。葉某于2012年5月29日簽訂房屋定購單,與蘇州市限購措施出臺及實施已相距一年多,在房屋訂購單中也提到買方應符合蘇州市住房和城鄉建設局通告的購房條件,根據限購政策的實施時間以及A公司的提示,葉某在簽訂房屋定購單時對上述購房政策應有了解。限購措施中規定在市區已擁有2套以上住房的本市戶籍居民家庭暫停在蘇州市向其售房。葉某為蘇州市戶籍居民,其可以通過出售現有房屋而達到購房條件,并非必然不能購買涉案房屋。此外,即使葉某確對于購房政策存在誤解,在房屋訂購單已作出提示的情況下,普通人在購房時只要施以一般的注意義務即可了解到相關限購政策,葉某未對政策進行核查而逕行簽訂房屋定購單,對于誤解的產生也具有重大過失。A公司已盡到了提醒義務,對于誤解的產生不具有過錯。因此,葉某主張簽訂定購單構成重大誤解不能成立。
三、評論
  商品房認購糾紛,根據現有法律規定,因歸責于一方當事人的原因,違背認購協議的約定不履行簽訂商品房買賣合同義務,違約方應承擔締約過失責任。購房者在簽訂定購協議時,應詳細了解協議內容,否則一旦簽訂協議,將承擔法律規定或合同約定的義務與責任。
 
上一篇:建設工程施工合同無效的法律問題       下一篇:工程施工合同中發包方對合同是否享有隨意解除